College beantwoordt vragen CDA over: Verkoop van woningen door woningstichtingen.

plaatsgevonden. Voor het CDA daarom reden hierover een aantal schriftelijke vragen te stellen en deze zijn onlangs door het college van B&W beantwoordt.

Vraag 1:
Kunt u aangeven hoeveel woningen woonstichting Stek de afgelopen 10 jaar heeft afgestoten uitgesplitst per jaar en naar leeftijd/oudheid van de woning?

Antwoord:
Woningstichting Stek heeft de afgelopen 10 jaar 65 woningen verkocht, waarvan 9 aan de gemeente, 56 reguliere verkopen, hetzij bij mutatie hetzij aan zittende huurders. De selectie vond/vindt plaats op basis van volkshuisvestelijke en financiële criteria (marktwaarde). Met uitzondering van de kluswoningen, zijn hogere kosten door slechte onderhoudsstaat van de betreffende woning geen overweging geweest.

Die 15 kluswoningen is een verhaal apart, deze waren in slechte staat en zouden anders worden gesloopt. De overige 41 woningen hadden allemaal zeer hoge WOZ-waardes, waren feitelijk niet meer als sociale huurwoning te exploiteren. Een kleine 30 woningen (waaronder de kluswoningen) hadden voorafgaand aan de verkoop een sociaal contract. 

Deze verkopen gingen dus ten koste van de sociale huurvoorraad. De rest had een vrije sector contract. Stek kan niet aangeven hoe oud de verkochte woningen waren, want ze staan niet meer in hun systemen. Maar er zaten zowel relatief oude (jaren 60-70) als jongere (jaren 80-90) woningen tussen.

Schema vanaf 2012 tot 2021 verkochte woningen Woningcorporatie STEK:
2012: 1
2013: 1
2014: 3 regulier + 9 Stille Zuie aan de gemeente
2015: 5 regulier + 13 kluswoningen Katwijkse straat e.o.
2016: 6 regulier + 2 kluswoningen Katwijkse straat e.o.
2017:5
2018:3
2019:7
2020: 5
2021:5

Stek is nu terughoudender waar het gaat om de verkoop van huurwoningen. Zoals destijds aangegeven in het overleg over de prestatieafspraken (en recent nog aan de Bouwtafel') zetten we in op een verdere beperking van de verkoop van woningen die momenteel nog een sociaal contract hebben. Bij geliberaliseerde huurwoningen speelt deze overweging niet, omdat ze ook nu al niet de doelgroep bedienen. 

Helemaal terug naar nul is overigens geen optie. Met name in de jaren 90 zijn hele grote/dure egw's gebouwd, die zijn naar de huidige maatstaven niet meer sociaal te exploiteren. Daarnaast verkocht Stek tot enkele jaren geleden ook woningen via Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE), met een korting op de verkoopprijs.

Deze verkopen zijn niet meegeteld, omdat de woningen bij mutatie weer door de corporatie zijn/worden teruggekocht. Een deel van deze woningen wordt na terugkoop zelfs weer opgenomen in de sociale huurvoorraad. Naast verkoop is er dus ook sprake van aankoop. De opbrengsten van de verkoop zijn uiteraard aangewend voor volkshuisvestelijke investeringen: met name nieuwbouw, renovatie, verduurzaming.

Vraag 2:
Kunt u aangeven hoeveel woningen woonstichting Antonius van Padua de afgelopen 10 jaar heeft afgestoten uitgesplitst per jaar en naar leeftijd/oudheid van de woning?

Antwoord:
Het huidige vertrekpunt van Woningstichting Sint Antonius van Padua is dat het aantal verkopen per jaar gelegen is in de toentertijd nieuwe woningwet van 1 juli 2015. In deze wet staat de verplichting dat woningbouwcorporaties per 1 januari 2018 hun activiteiten en portefeuille moeten scheiden in diensten van algemeen economisch belang (DAEB), hieronder vallen de sociale huurwoningen en niet-DAEB, hieronder vallen de woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Het scheidingsvoorstel hebben zij indertijd voorgelegd aan de gemeente waarop is ingestemd. Hier geeft Woningstichting Sint Antonius van Padua uitvoering aan en op basis hiervan worden vanaf die tijd gemiddeld 5 woningen per jaar verkocht. In de tijd hiervoor verkochten zij gemiddeld 10 woningen per jaar. Deze verkopen doet de Woningstichting Sint Antonius van Padua vooral vanuit financieel perspectief. De woningstichting heeft financiële middelen nodig om te kunnen investeren.

Met dit beperkte aantal verkopen, houdt Antonius van Padua de kasstromen gezond. Op basis van de bouwopgave waar Woningstichting Sint Antonius van Padua de komende 3 jaar uitvoering aan geeft, geeft de woningstichting aan dat zij tenminste de verkoop van 5 woningen per jaar hiervoor nodig heeft.

Vraag 3:
Hoe kijkt het college er tegenaan woningen niet af te stoten maar juist te splitsen of gewoonweg op te knappen en daarmee in de sociale verhuur te houden?

Antwoord:
In de prestatieafspraken van 2022 met de gemeente, Stek, AvP, HBNZ en de SHN zijn hierover onderstaande afspraken gemaakt:

Uit de Prestatieafspraken Hoofdstuk 2.4:
* In 2022 bepalen gemeente met AvP en Stek de omvang van de sociale voorraad en leggen die vast in de activiteitenlijst van de Prestatieafspraken. Partijen willen voorkomen dat de omvang van de sociale voorraad wordt aangetast en bevorderen dat de voorraad groeit in gelijke mate aan de bouwstroom.
* Voor elke woning die niet behouden kan blijven voor de sociale voorraad en uitgepond wordt, moet hier minstens 1 nieuwbouwwoning tegen over staan zodat de sociale voorraad niet wordt verminderd als gevolg van uitponden.
* Onderzocht wordt bijvoorbeeld door middel van splitsing of bestaande huurwoningen kunnen worden behouden voor het sociale segment.

Vanaf 2023 wordt de verhuurdersheffing stapsgewijs afgeschaft. Of hiermee de noodzaak tot verkopen vervalt is nog niet duidelijk. Met de grote opgaven waarvoor de woningbouwcorporaties staan, zoals de enorme stijgingen van de bouwkosten en de verduurzamingsopgave die op de woningbouwcorporaties afkomen, geven de corporaties aan dat dit in een breder perspectief moet worden afgewogen

Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Noordwijk.