In de debatraad van 19 februari 2019 heeft PUUR twee mondelinge vragen gesteld over bouwproject Het Zilt. Wethouder de Jong stuurde 16 juli 2019 een raadsbrief met diverse antwoorden. PUUR heeft daarop schriftelijk vervolgvragen gesteld die op 2 oktober 2019 per brief wederom zijn beantwoord. Tot zover onze dank voor uw opvolging en uitleg. PUUR is blij dat de bouw van Het Zilt gestaag vordert en dat de gemeente...
extra haar best doet inwoners daar periodiek over te informeren. De beantwoordingsbrief van 2 oktober 2019 roept nu wel een aantal nieuwe en verduidelijkingsvragen op die tevens in relatie staan met de actuele discussie binnen de gemeente over noodzaak van bouwen zoals aangegeven in de concept woonvisie. De vragen van PUUR zijn onlangs door het college van B&W beantwoordt.
Vragen en antwoorden:
Vraag 1.
Het door u verstrekte addendum bevat gegevens en informatie over diverse facetten van het project. Waarom zijn, naast de begrijpelijke vertrouwelijke financiële aspecten, bijvoorbeeld de duurzaamheidsambities en andere algemene bepalingen niet openbaar gemaakt? Op welke wijze zou deze informatie de belangen van de gemeente kunnen schaden, om ze nu met een WOB artikel 10, sub b en g) te beschermen?
Antwoord:
De geheimhouding met betrekking tot het addendum dat hoort bij de koop en samenwerkingsovereenkomst is tijdens de gemeenteraad van 5 november 2019 bekrachtigd. Dit betekent dat dit document integraal onder de geheimhouding valt. Raadsleden kunnen deze stukken altijd (onder geheimhouding) inzien.
In het raadsvoorstel is aangegeven dat het ongewenst is dat om ten aanzien van het addendum te kiezen voor een ander regime dan het regime dat geldt voor de koop- en samenwerkingsovereenkomst. Beide documenten zijn dusdanig met elkaar verweven dat het onwerkbaar is en ook onduidelijk wanneer het ene document openbaar is en het andere document onder geheimhouding valt.
Vraag 2.
U maakt melding dat met ontwikkelaar Van Rhijn Bouw een nieuwe overeenkomst zal worden gesloten. Kunt u de raad hiervan op de hoogte brengen zodra deze getekend is? En daarbij het nieuwe contract, zonder geheimhouding, ter inzage aanbieden? Of een contract overleggen waarin eventuele geheimhouding wordt beperkt tot de delen die niet in het belang van de gemeente, of andere binnen de WOB is? Graag toelichting op uw keuze.
Antwoord:
In het raadsvoorstel stond abusievelijk vermeld dat er een nieuwe overeenkomst met de ontwikkelaar wordt gesloten. Verderop in het raadsvoorstel is wel correct vermeld dat de gemeente met de ontwikkelaar in onderhandeling is over het aanpassen van het addendum. In dit dossier zal de raad uiteraard op de gebruikelijke manier worden geïnformeerd indien er ontwikkelingen in het dossier zijn.
Op dit moment kan nog niet worden ingeschat of het aangepaste addendum zonder geheimhouding aan de raad kan worden aangeboden. Bij de besluitvorming door het college wordt heroverwogen of de geheimhouding in stand dient te blijven voor de koop- en samenwerkingsovereenkomst en ook voor het aangepaste addendum dient te worden opgelegd.
Maar om u als raad optimaal te informeren, wordt het complete addendum na ondertekening al dan niet onder geheimhouding aan u aangeboden. Het college hecht aan maximale transparantie. Het college dient echter af te wegen of de belangen van de gemeente en/of derden niet in het gedrang komen bij volledige openbaarmaking van documenten.
Vraag 3.
In de afsluiting van uw beantwoording geeft u aan dat de problematiek rondom PAS toch nog een zekere rol zou kunnen gaan spelen in de voltooiing van Het Zilt. Na ruim 10 jaar hobbels dus helaas toch een nieuw potentieel gevaar. In de Zilker gemeenschap zijn echter ook in toenemende mate geluiden te horen die wijzen op een mogelijk onderhands “convenant” dat de volledige realisatie van Het Zilt, in de weg zou staan. Het gaat dan met name om de bouw van het gecombineerde supermarkt/GOED/appartementen complex.
a. Wat kunt u, en/of de bouwer/ontwikkelaar, over het bestaan van een ‘convenant’ melden die volledige voltooiing van het project in de weg staat ?
b. Is er al 100% zekerheid te geven dat het gehele plan gerealiseerd gaat worden? Zo niet waarom niet en wat doet u om 100% realisatie te waarborgen?
Antwoord:
a. Wij zijn niet bekend met een onderhands "convenant" die de volledige voltooiing van het project in de weg staat, maar dit gerucht hebben wij wel vernomen.
b. Wij kunnen geen 100% zekerheid geven op realisatie van het hele plan. Hierbij spelen drie factoren die buiten onze invloedsfeer liggen.
* De Aerius berekening laat een kleine overschrijding zien.
Het adviesbureau heeft naar aanleiding hiervan advies gegeven over het mogelijk intern salderen van de stikstofdepositie. In samenwerking met de Omgevingsdienst West Holland wordt dit advies beoordeeld. Over de conclusie zullen wij u op een later tijdstip informeren.
* Democratisch recht.
Op het moment dat het ontwerp bestemmingsplan in procedure kan worden gebracht, zullen degene die een inspraakreactie hebben ingediend op het voorontwerp zeer waarschijnlijk ook op het ontwerp een zienswijze indienen en gebruikmaken van hun beroepsrecht.
* Supermarkt/GOED
Zoals wij eerder hebben aangegeven, zullen wij alles doen om het volledige plan planologisch mogelijk te maken. De gemeente kan ondernemers echter niet verplichten om zich te vestigen. Dit zal onder andere afhankelijk zijn van de businesscase.
Vraag 4.
PUUR maakt zich grote zorgen over de financiële bereikbaarheid van passende woningen. Voor alle groepen woningzoekers en met name de eigen inwoners. Zo ook in Het Zilt. In het woonbehoefte onderzoek werd al pijnlijk duidelijk dat het contigent “Oer-Zilkers” in het dorp steeds verder verwatert/wegzakt. Het gevaar van een forensendorp dreigt. Hoge huizenprijzen spelen volgens PUUR daarbij een grote rol. Jonge Zilkers moeten steeds vaker noodgedwongen vertrekken.
Het eerste blok rijtjeswoningen in Het Zilt begon bij 330.000. Het tweede startte op 345.000 tot 361.000 euro. En de appartementen lopen op tot 600.000 euro. De controle op de prijzen is volledig verdwenen. De regie lijkt de gemeente uit handen te hebben gegeven. Toen Het Zilt, dik 10 jaar geleden, werd bedacht zag dat er op papier heel anders uit. De starters uit De Zilk zouden vooral profiteren. Wat is er toch gebeurd?
a. Zijn er instrumenten die de gemeente kan inzetten om de betaalbaarheid van nieuwe woningen in de gemeente Noordwijk te beïnvloeden? En zo ja, welke zijn dat dan?
b. Zijn er destijds afspraken gemaakt voor project Het Zilt waarbij eerlijke en passende prijzen worden nagestreefd en geborgd? Inden ja, zijn die nagekomen. Indien nee, wat is er dan gebeurd?
c. Bent u het eens dat in een zwaar overspannen woningmarkt overheid en gemeente geen financieel voordeel zouden moeten ervaren van de marktwerking in vraag en aanbod? Kunt u uw antwoord toelichten.
d. Hoe voorkomt de gemeente Noordwijk, in samenwerking met ontwikkelaar en bouwers, perverse financiële situaties in haar bouwprojecten? En hoe is dat ingeregeld bij de lopende bouwprojecten in Noordwijk en met name Het Zilt?
a) Voor de beantwoording van deze vraag verwijzen wij u naar de eerdere beantwoording van de schriftelijke vragen van PUUR van 8 juni 2020. De instrumenten die de gemeente wil inzetten worden genoemd in de concept Woonvisie die onlangs in procedure is gebracht.
Het instrumentarium is gericht op realisatie van woningen in het middensegment, privaatrechtelijk en publiekrechtelijk (concept Woonvisie op pagina 23), het bevorderen van zelfbewoningsplicht, het handhaven van de doeigroepenverordening, het vastleggen in anterieure overeenkomsten (zelfbewoningsplicht en koopgarant) en woonsegmenten benoemen in bestemmingsplannen.
b) Voor Het ZiIt is in 2016 een kale grondverkoop afgesloten. In dat geval kunnen geen nadere voorwaarden aan de koper worden gesteld. Gebeurt dat wel, dan is er een plicht tot een openbare aanbesteding. Bij een kale grondverkoop mag er geen sprake zijn van het leveren van een tegenprestatie en/of het verkrijgen van een rechtstreeks economisch belang, een realisatie- of bouwplicht of het stellen van eisen die verder gaan dan de eisen die behoren tot de normale publiekrechtelijke taken.
Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang van de gemeente moet door de marktpartijen een marktconforme grondprijs wordt betaald. Dat is in 2016 bij het afsluiten van de overeenkomst ook gebeurd op basis van een taxatie. Zoals u aangeeft onder vraag c is er op dit moment sprake van een overspannen woningmarkt in grote delen van Nederland. Dit leidt op verschillende plekken in Nederland tot relatief hoge vrij-op-naamprijzen. Dit is een gegeven.
Dit betekent niet automatisch dat die hoge VON -prijzen niet "eerlijk" of "passend" zouden zijn: ze zijn misschien hoog, maar wel marktconform. Het is in algemene zin niet mogelijk aan ontwikkelende partijen op te leggen producten onder een marktconforme prijs te verkopen, dit zou een niet eerlijke en niet passende prijs betekenen en ertoe leiden dat de potentiële koper direct een substantiële potentiële meerwaarde heeft die bij een directe doorverkoop geïnd kan worden.
Het is dus de vraag wat er in dit verband met een eerlijke en passende prijs wordt bedoeld. Specifieke afspraken daarover zijn niet gemaakt en ook niet nodig en niet mogelijk gezien het voorgaande. De afspraken zoals afgesproken zijn nagekomen.
c) De zwaar overspannen woningmarkt is een nationaal probleem en manifesteert zich in gebieden die gewild zijn. De prijs van een woning wordt bepaald door de markt: vraag en aanbod. Zolang de vraag veel groter is dan het aanbod beïnvloedt dit de hoogte van prijzen. Sturen op de vraagprijs kan enkel door het afspreken van een kleiner / kwalitatief ander product. U vraagt of de overheid geen financieel voordeel zou moeten ervaren van de overspannen woningmarkt.
Wij gaan ervan uit dat u de grondprijs bedoelt. Hierbij zijn wij gehouden aan wet- en regelgeving. Om problemen als staatssteun te voorkomen moet de grondprijs marktconform zijn. De grondprijs is een afgeleide van de vrij-op-naam prijs. De grondprijs wordt namelijk residueel berekend. Dat wil zeggen dat de stichtingskosten van de vrij-opnaamkosten worden af getrokken, het restant is de grondprijs. Dus ook de (stijgende) bouwkosten beïnvloeden de hoogte van de grondprijs.
d) Uw opmerking over 'perverse financiële situaties' delen wij niet. Zoals hiervoor aangegeven zet de gemeente de instrumenten in die kunnen leiden tot een goede verdeling van woningen in verschillende segmenten. De ruimte die de gemeente daarin heeft, is soms beperkt. Met onze publiekrechtelijke instrumenten zoals bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan, doelgroepenverordening Lior en dergelijke voeren wij als gemeente regie.
Daarin kunnen wij sturen op het percentage sociale huur, sociale koop en middeldure huur. Voor de Vrije sector koopwoningen is onze invloed beperkt. Hierbij sturen wij op zelfbewoning om speculeren tegen te gaan en wordt in de nieuwe woonvisie ook erfpacht als instrument genoemd. Aan de hand van het product wordt door een makelaar een inschatting gemaakt van de vrij-op-naamprijzen. Zoals hierboven is aangegeven worden de grondprijzen en exploitatiebijdragen marktconform berekend.
Met de nieuwe concept Woonvisie (gevoed door de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek) stellen wij voor (nog) dwingender te sturen op 30% nieuwbouw sociale huur. En daarnaast, om doorstroming te stimuleren, te sturen op de realisatie van goedkope koop (tot 200.000), middeldure koop (tot 310.000) en middeldure huur (tot 1.000) met een onderverdeling zoals in de concept Woonvisie is opgenomen.
In het Zilt is destijds gekozen voor een kale grondverkoop. Op basis van taxaties is de verkoopprijs bepaald. Er is een programma vastgelegd met maximaal 130 woningen, waarvan 30% sociaal, een supermarkt en een GOED.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Noordwijk.
Foto PR.
