Datum: 10-07-2020 - 17:10
26
jun
'20
College beantwoordt vragen CDA-fractie over: Duokoop voor woningen op het Bavo-terrein in Noordwijkerhout.
Geschreven door Fractie CDA Noordwijk

College beantwoordt vragen CDA-fractie over: Duokoop voor woningen Bavo-terrein. (330 inschrijvingen sociale koopwoningen)

Het CDA heeft op 2 juni vervolgvragen gesteld aan het college van B&W van de gemeente Noordwijk, op de eerder gestelde schriftelijke vragen en antwoorden over Duokoop voor de woningen op het BAVO-terrein.  Deze vragen m.b.t. Duokoop hadden specifiek betrekking op de sociale koopwoningen in het plan van Landgoed in den Houte...

Inmiddels is gebleken dat de verkoper van de woningen ook Duokoop (uitleg) toepast voor de gewone vrije sectorwoningen. Verkoper adverteert hiermee op Funda. De fractie van het CDA heeft een aantal vragen over dit onderwerp voor het college. en deze zijn onlangs door het college beantwoordt.

Vraag 1.
Bent u bekend met het feit dat ook andere woningen dan sociale koopwoningen worden aangeboden in de vorm van duokoop?

Antwoord:
De eigenaar van de grond heeft ons gemeld dat zij overwogen om dit beginsel ook van toepassing te verklaren op de woningen die nog niet waren verkocht.

Vraag 2.
Wat zijn de afspraken die over duokoop zijn gemaakt? Kunnen deze worden toegezonden?

Antwoord:
Voor het Bavo-terrein geldt dat er sprake is van facilitaire grondpolitiek. Alleen ten aanzien van het sociale segment zijn afspraken gemaakt. Zo zal 30% van het aantal te realiseren woningen binnen het sociale segment worden gerealiseerd. Dit is ook vastgelegd in het omgevingsplan dat voor het Bavo-terrein van toepassing is. De wijze waarop de woningen in de vrije sector worden aangeboden is aan de ontwikkelaar.

Vraag 3.
Waarom is door de gemeente ook voor de vrije sectorwoningen de mogelijkheid geboden tot duokoop?

Zie antwoord 2

Vraag 4.
Vanaf welk moment krijgen kopers de mogelijkheid om de grond te kopen? Het blijkt dat hypotheekverstrekkers niet altijd genegen zijn om mee te werken aan een hypotheek als de grond geen onderdeel is van de koop.

De ontwikkelaar heeft aanvankelijk de vrije sectorwoningen aangeboden voor de prijs inclusief de grond. Door de prijs van de grond los te koppelen van het opstal hoopt men de woningen eenvoudiger op de markt te kunnen zetten.

Vraag 5.
Bent u hiervan op de hoogte en hoe kijkt u hier tegenaan?

Antwoord:
Erfpacht in Nederland is niet ongebruikelijk. Nu de betaalbaarheid van woningen vermindert, wordt dit product juist vaker toegepast. Er zijn veel verschillende mogelijkheden. Niet alle banken accepteren het product duokoop. Navraag leert dat sommige banken het product niet ondersteunen omdat dit te ondoorzichtig wordt gevonden. Het komt voor dat eenzelfde bank Koopgarant wel ondersteunt terwijl dit product in feite vergelijkbaar is met een product als duokoop.

Vraag 6.
Kunt u nagaan en aangeven hoeveel inschrijvingen er zijn geweest voor de sociale koopwoningen?

Antwoord:
Er zijn 330 inschrijvingen geweest.

Vraag 7.
Kunt u aangeven hoeveel kandidaten aan wie opvolgend het recht tot koop van de sociale koopwoningen Is verleend hiervan uiteindelijk hebben afgezien?

Een volledig beeld kunnen wij u hierover nog niet geven aangezien momenteel nog 1 woning moet worden verkocht. De 30 kandidaten uit doelgroep 1 (kandidaten die een zelfstandige sociale huurwoning achterlaten) is geheel doorlopen. Momenteel zijn we bezig met de laatste 52 kandidaten uit doelgroep 2.

In deze doelgroep zitten kandidaten die een zelfstandige huurwoning achterlaten. Opvallend is dat veel kandidaten zich inschrijven zonder zich er vooraf van te vergewissen of dit ook financieel gezien voor hen haalbaar is. Tevens constateren wij dat veel kandidaten niet meer reageren als wij hen benaderen om gegevens te verifiëren.

Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Noordwijk.

Noordwijk 8 april 2020 > Duokoop: eerder gestelde vragen en antwoorden.

Geachte leden van de gemeenteraad,

Op 17 maart 2020 ontvingen wij van de fractie van het CDA vragen ex artikel 39 RvO over het onderwerp Duokoop. Op de ontwikkelingslocatie 'Landgoed in den Houte' worden de sociale koopwoningen volgens dit concept op de markt gebracht. Hieronder beantwoorden wij de schriftelijke vragen.

Vragen en antwoorden:

Vraag 1.
Heeft de gemeente overwogen om zelfde erfpacht te verlenen?

Antwoord:
De gemeente bezit geen gronden op Landgoed in den Houte (het voormalige Bavo-terrein) en kan dus geen erfpacht op deze gronden vestigen. De gemeente voert hier geen actieve grondpolitiek, maar faciliteert slechts de ruimtelijke ontwikkeling. De afspraken hierover liggen vast in een anterieure overeenkomst die dateert van 17-12-2015.

Vraag 2.
Waarom heeft zij dit niet zelf ter hand genomen tegen een redelijke vergoeding?

Antwoord:
Dit past niet bij de faciliterende rol. Zie ook onder 1.

Vraag 3.
Zou dit gezien de huidige rentestand voor de gemeentelijke gelden een stabiele en betrouwbare investering geweest zijn en een goedkopere oplossing voor de kopers?

Antwoord:
Een actieve grondpolitiek is hier niet aan de orde. Overigens is het wel zo dat als de gemeente economische activiteiten verricht met publieke middelen, dan kunnen Europese staatssteunregels of mededingingsregels (in de zin van de Wet Markt en Overheid) hierop van toepassing zijn.

Vraag 4.
In de Peterhof huisnummers 51 en lager in Noordwijk heeft de gemeente de grond in eigendom gehouden. Kunt u de voor- en tegens van dit model tegen het Duokoop model afzetten?

Antwoord:
De gemeente bezit geen grond onder de woningen Peterhof 51 en lager. De vraag heeft waarschijnlijk betrekking op de grond onder de woningen aan de Peterhof 55 tot en met 79. Deze gronden behoren evenmin tot het gemeentelijk eigendom. De grond onder deze woningen is eigendom van Woonstichting Stek (fusie NWS -Stek d.d. 14.02.2020). De gemeente Noordwijk heeft in 2002 met de woningstichting een overeenkomst gesloten waarin de woningstichting zich verplicht om deze gronden in erfpacht uit te geven t.b.v. 13 Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) woningen.

Bij zowel MGE als Duokoop is er sprake van erfpacht. Bij de MGE constructie die de NWS toentertijd hanteerde zit de canon verwerkt in het totale bedrag van de woning. De canon is direct bij de aankoop eeuwigdurend afgekocht. Bewoners worden in dit model geen eigenaar van de grond tenzij de eigenaar (inmiddels stek) dit recht verkoopt. 

Bij DUOkoop zijn de waarden van de grond en woning gescheiden. Er is sprake van kooprecht voor de grond. De woning met bijbehorende grond wordt getaxeerd. Vervolgens wordt met de grondquote de waarde van de grond bepaald. MGE wordt niet vaak meer toegepast omdat er een verplichting is voor woningcorporaties om een woning terug te nemen als deze wordt aangeboden. Het gevolg is dat een woningcorporatie verplicht wordt om gelden hiervoor te reserveren. Dit laatste gaat ten koste van de liquiditeit en belemmert daarmee de investeringsruimte.

Vraag 5.
Waarom heeft u niet voor dat model gekozen?

Antwoord:
De gemeente heeft geen grondpositie op Landgoed in den Houte. Daarnaast belemmert de MGEconstructie de investeringsmogelijkheden (zie ons antwoord bij vraag 4). Door de sociale koopwoningen aan te bieden volgens het principe Duokoop blijven deze woningen voor lange tijd bereikbaar voor de doelgroep waarvoor deze ook zijn bedoeld. Ook investeringen in deze woningen loont nu tussentijds verhuizen binnen 10 jaar niet wordt afgestraft.

Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Noordwijk,

 Grond-foto's > BON. Drone-foto's > Chris Koomen.